不要眼睁睁看着福州豪宅大平层封神
2021-06-13   来源:未知 作者:搜楼网  

本文系商务评测购买逻辑

「独立观点|深度剖析|硬核知识」的内容不变

楼市越成熟的地方,大平层富豪化越明显,就像今日福州正经历的一切。

福州豪宅风口变了,大平层开始封神
/ luxury house /

PART.1
年初以来,福州大平层市场完全一派新气象

以讨论热烈的东二环举例。

大平层定价600-900万,直接对标乃至超越了福州市区的叠墅,目前叠墅主流价位550-700万。

这样的高价仍卖出了 刚需速度 。入市3个月几乎清盘。

而且一反小面积单价贵的惯例,大面积209㎡定价比小面积147㎡贵了3000元/㎡。

最重要的是,打破了楼市唯名校论,地段无名校,却未影响到销售。

探其原因,是什么给了开发商高定价的勇气,又是什么促成了热卖的结果?

因为东二环无房可买?还是600万以上的标的乏善可陈?或者已经定到4万+/㎡的房价便宜了?都不是。唯一合理的解释是,福州豪宅大平层的供需矛盾相当紧张。

这也基本与近期头部市场表现吻合,从东二环养云,到五里亭桂语印月,省体的天悦二期,几个主流大平层都比较紧俏。评测局判断,接下来福州楼市头部市场集中度会进一步倾向大平层,相信不久后1000万以上大平层也将到来。

PART.2
福州大平层为王的豪宅风暴,还会进一步变得激烈

局长常告诫局友们,不要轻易预测楼市,除非你接近了 供需 真相。

从需求来讲

城市越进步,就会有越多人能消费大平层,需求自然越大。如北上深,200㎡以上大平层成交需求一直坚挺。注意,2016-2020经历过房价跳涨,成交还未滑落,就是需求强劲证明。

从供给看

大平层不少,但 豪宅大平层 极短缺。由于福州实行 144㎡以下限购 ,导致大平层都做小了且做少了。福州180㎡以上仅占2020年住宅成交3%,对比福建省内厦门180㎡以上占比已超9%。可见,福州真正的 大 平层供给是相当少的。这就造城福州大平层价格普遍超过市场平均水位。

接下来供需矛盾只会更激烈

因为 十四五 是城市红利大年,再加上 创国中 落户全面放开 都在推动福州城市竞争力向上,可以想象福州吸附的人和财富会更多更强。这会加剧大平层的供需矛盾。

原本尺度够,品质够,地段够的豪宅大平层就凤毛麟角,有钱买豪宅大平层的人之间就已经在互抢。

接下来,还要和城市新财富人口争,与限价下由中往大换的中产争,要拿到理想豪宅大平层的机会更少 了。

而需求找不到出口一定会外溢,纵观福州楼市,谁能接得住豪宅大平层购买力外溢,福州正崭露头角的综合体豪宅大平层将是看点。

福州被严重低估的资产
在时代机遇下浮出水面
/ luxury house /

综合体大平层,在一线城市已经很成熟,而在福州暂时是新鲜事物。因为新,对于普通多数人,由于没买到或买不起无从体验,所以价值被低估。但是评测局认为,只要认知到了,发现真实价值并追捧是自然而然的。如何认知?抓住一个基本逻辑 价值=使用价值+资产价值+发展预期。这三个指标我们一步步拆解。

从 房住 角度看使用价值:

豪宅客户在意的核心产品指标

处于福州大平层第一档

PART.1
大平层之所以受到追捧,核心要素在 大 /

这也是面积分割在多层的墅,真正羡慕的点。而多大才算大?局长认为200㎡以下叫奢,250㎡以上才踏入豪的领域。因为,要让全部空间都改善4房,起码就需要200平米。要更多场景,就需要更大面积。

目前来看,福州首个综合体大平层项目榕城 江上图,户型面积265平米起,可以说,终于让想换200+的人有得选。

PART.2
大平层的 大 不是单纯指面积/

举个例子,在过去二十年闽江也出现面积200+的房子,但今天再看这类户型,你只会觉得它们是大房子,而很难称得上大平层。因为对大平层极重要 面宽 不够大。传统的做法只能把面宽做到10-15米,这严重限制了客厅的阔绰以及朝南房间的数量。

而榕城 江上图虽然只给验资过的客户公开户型,但从我们局友口中探听,其265平米的面宽达到惊人的22米,这个尺度居住会非常舒适。

PART.3
再说地段闽江/

而且是在福州的城市封面走廊中轴站位。处在金融街CBD-江南CBD-会展-三江口CBD-快安自贸区,这些现在以及将来的财富聚集地包围的中心。

而这样的地段,关键还拥有豪宅最受追捧的景观,一线闽江。在4月份新政后限制闽江一线开发,江景房已经是绝版,稀缺至极。

从资产价值看,全球金融宽松大环境
富人为了对抗通胀
把财富沉淀到优质资产上的需求更强

PART.1

过去的2020年,中国M2在10%以上,加上银行利率,钱放一年贬值约13%。而2021年是经济复苏年,也是基建大年,可以遇见资产慌会放大。而在国内,将财富沉淀到房产,是公认最有效也最易与操作的资产保卫方案。

PART.2

但保卫资产的冲动扩大,面临矛盾时房票是有限的,需求自然会外溢不限购的产品上。普通家庭会去追捧不限购小面积低总价标的。而更富裕的家庭,会把问题看得更通透。看资产,不只看买入,还要看兑现,小总价标的入手容易,当兑现那天可能会出现价格挤兑。

只有稀缺+不限售,在抵抗周期和兑现方面有主动性,这是榕城 江上图这类资产独到优势。

从政策看信心,从福州到一些主流城市
对于商业态度都愈发开放友好

PART.1

很多主流城市都认可,符合条件的商业可通燃气,民用水电,甚至可落户。如长沙,而深圳除了落户,一些区的商业还具备入学教育权益。

PART.2

在福建,原本态度比较保守的厦门,住建主管部分也正式发文讨论「商改住」,由此可以看到趋势。

PART.3

而在福州对商业一直比较开放,2016年就出台政策,允许符合条件的用民用水电,包括引入煤气管。

信息截图取自福州市住房保障和房产管理局官网


政策上对利好引导,持续给予市场信心,这也是为何很多人看好这类标的原因。

综合体大平层开启
福州豪宅新趋势的核心资产
/ luxury house /

豪宅大平层是福州的机会点,是由于供需矛盾。而综合体与地铁之上的豪宅大平层,更是如虎添翼。因为人气综合体,通常会形成一个区域中心,在中心之上,最可能成长出城市恒产级核心资产。

01
人口流和财富流聚集的地段
在穿越周期时价值更稳

PART.1

对于综合体对土地价值的带动,有经验的福州购房者应该非常熟悉。今天的万宝商圈所在工业路,早期被称作 破产路 ,国企改制后留下的阵痛,让当时的人信心暗淡。

后来宝龙、万象城、苏宁三个综合体逆转了土地命运,打造了福州最闪亮的一片夜空;包括东二环,它对神话也是起于一个综合体带飞一片城。而这两个核心板块,经历福州几轮楼市周期,都表现出顺风涨得快,逆风抗跌的特性。

PART.2

而接下去几年,综合体造城仍然是福州趋势。当中,最令全福州关注的莫过于仓山多个大体量综合体同时敲定。

而仓山的众多综合体当中,最差异化也最突出的要属榕城 江上图。因为香港嘉里建设是唯一有一线城市高线商业运营背景的开发商。

榕城 江上图效果图

PART.3

高端基因的综合已经是一个人气保障,再考虑到这是一个绝版的闽江一线综合体,更是人气暴击。加上地铁6号线下穿经过(2021年一期开通),相当于暴击上再暴击,可预想未来人气可观。

也可以想象,有嘉里建设开发的榕城 江上图,有实力成为整个仓山的商业代表,福州新的商业地标。这样的人气标的,从资产角度讲,是必争的。

02
越发展的城市
富人群体越多,财富集中度越高

而如果在把观察视角放大,深圳、广州等城,综合体豪宅大平层均价是住宅的2倍,如深圳甚至高到30万元/㎡。

对于最头部的购买群体,愿意为了生活方式买单,导致头部房产逻辑趋向奢侈品,定价权被卖房主导。只有不够高级的产品高度,没有出不起的价。有众多前车之鉴,令福州综合体豪宅大平层想象极大。

总的来说,今天在福州购买豪宅大平层的人,不是单纯消费,而是资产储蓄,是站在城市必然向上的趋势潮头为福州投出信心一票。

而作为当下极具潜力的资产载体榕城 江上图,集地段、景观、产品优势于一身,组合起来是福州第一流的豪宅大平层水准,这样的标的,上限绝不容小觑。