自然人夺地再现!花1.15亿长沙拿地的匡政是谁?
2019-06-26   来源:未知 作者:搜楼网  

6月25日,长沙高新区两宗“双限地”开拍,编号[2019]长沙市041号和[2019]长沙市042号地块均为住宅用地,且住宅(毛坯)销售均价不超过9500元/㎡。最终,编号041号地块在经12家房企出价后达到土地出让最高限价53240万元遭遇“熔断”,折合楼面价3901元/㎡,溢价率8.35%,将于7月3日摇号确定最终得主;编号042号地块在经过23轮出价后由个人买家匡政竞得,成交总价11490万元,折合楼面价4278元/㎡,溢价率22.23%。值得一提的是,长沙上次自然人拿地还是在2017年。

041号地块位于高新区欣盛路与金南路交会处东北角,出让面积54597.05㎡,规划用途为住宅用地,容积率≤2.5;建筑密度≤22%;绿地率≥40%,建筑控制高度80米,起拍价49138万元,折合起始楼面价3600元/㎡。该宗地块住宅(毛坯)销售均价不超过9500元/平方米,土地挂牌出让最高限价为53240万元,折合楼面价3901元/㎡,溢价率8.35%。

042号地块位于高新区枫林路以北、湖南涉外经济学院以东,出让面积8952.12㎡,容积率≤3.0;建筑密度≤28%;绿地率≥35%,建筑控制高度100米,起拍价9400万元,折合起始楼面价为3500元/㎡。该宗地块处于麓谷板块,按出让指标估算总建筑面积尚不到3万平米,但周边居住氛围较浓厚。最终该地块在经过23轮出价后由个人买家匡政竞得。

该地块住宅(毛坯)销售均价不超过9500元/平方米,土地挂牌出让最高限价为11549万元,挂牌条件还要求:项目建设须符合安居型住宅管理有关要求,144平方米以下的住宅户型不少于60%,优先首套刚需群体购买;且竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。

有长沙业内人士透露,今天竞得042号地块的自然人匡政,疑为湖南省海晨置业有限公司负责人。天眼查资料显示,湖南省海晨置业有限公司成立于2001年4月,曾用名长沙海晨房地产开发有限公司,匡政为海晨置业董事长兼总经理,大股东为匡郎林。海晨置业对外投资企业包括湖南省英伦物业管理有限公司,分支机构包括湖南省海晨置业有限公司津市市分公司。

另据长沙市房地产开发预警预报信息系统显示,海晨置业公司成立于2001年,于2004年取得房地产开发资质。长沙海晨房地产开发有限公司的职员基本上是湖南长沙德邦置业有限公司(下称德邦公司)的原班人员,系“二块牌子,一套班子”的公司模式。德邦公司于2000年成立,先后开发建设了多个项目,包括总投资约20亿人民币的湖南电广传媒圣爵菲思项目、总投资约8亿人民币的国际会展中心项目,两个项目占地500亩,其前期征地、拆迁、规划、设计、基础设施建设均由该公司负责。

6月25日下午,潇湘晨报记者拨打了海晨置业公司公开的电话,但电话无人接听,目前尚无法完全确认海晨置业董事长匡政就是拿地的自然人匡政。

分析

自然人拿地和公司拿地有何不同?

开发项目可省去很多流程

业内人士表示,近几年国内自然人拿地逐渐变得频繁,特别是在二、三线城市。大开发商对小地块兴趣较小,不会全力争取,给自然人留下机会。此外,部分地块使用面积过小,却给拥有较多财富的个人投资者提供新的投资机会。

我国法律并未禁止自然人在“招拍挂”过程中获得土地使用权。原国土资源部2007年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中指出,中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

长沙并不是第一次出现自然人拿地。2011年12月,岳麓区梅溪湖片区B-6地块的[2011]网挂032号宗地通过27轮叫价,由瞿凯其、易辉跃两位自然人竞得。其他城市也有许多自然人斩获地块的案例。如2012年4月自然人李燕如以总价5.26亿元和配建130套公租房夺得广州市天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地,折合楼面地价11552元每平方米。按规定,李燕如将成立公司对土地进行开发。“自然人拿地既可以自持,也可以部分销售。”长沙业内人士表示,与开发企业相比,自然人拿地有两个特征:一是单宗购地规模偏小,自然人购地类型多为零散的商业、服务业用地以及自主性住宅用地;二是购地总量整体比例偏低。

相对企业拿地,外地企业更喜欢通过自然人拿地。自然人拿地不需要成立公司,有些开发商派自然人拿地或是与已拿地的自然人合作可以省去一些事情。在税收方面,房企既要在企业注册地交所得税,又要在地块所在的区域交营业税,没有拍得合适的地块而先前往一个区域去注册公司,无疑是一种浪费。因此企业可以让自然人拿地后,再在地块所处区域注册公司。通过自然人拿地,还可以尽可能避免竞争对手了解自己公司的相关情况,从而稳步实现公司的相关策略等。

另有不愿具名的土地部门工作人员介绍,目前自然人拿地后有几种方式运作:有些开发商为避免竞争对手挤压,进入新市场时会以个人名义拿地;自然人以个人身份拿地后,以入股等方式成立开发公司,变成企业行为;第三种是自然人获得土地后无意于后期开发,转手卖给其他企业。