大唐地产连续三年净负债率超400% 三地贡献9成销
2019-12-10   来源:未知 作者:搜楼网  

长江商报记者 张璐

继三巽集团、港龙地产后,在2019年树立“3年1000亿+,进入全国房企50强的战略目标”的大唐地产也加入到赴港IPO的队伍中。

日前,福信集团旗下地产业务平台大唐集团控股有限公司(下称“大唐地产”)向港交所递交招股书。长江商报记者注意到,大唐地产项目相对集中,招股书显示,截至今年9月,南宁的土地储备在公司土地储备总量中占比达35.3%。分城市看,大唐地产在南宁、天津、福建漳州三个城市布局较密集。

除此之外,大唐地产也陆续进入到京津冀、长江中游、重庆、西安等市场。规模的扩张,也导致了公司负债总额从2016年的186.69亿元飙升至2019年6月的312.86亿元。在过去的2016年-2018年,大唐地产净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%,截至今年6月底,该房企净负债率达到185.6%,远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负债率水平。

此外,截至2019年6月30日,大唐地产未偿还借款为75.98亿元,其中一年内需偿还17.3亿元,一至两年需偿还31.7亿元,而公司账上的现金及现金等价物仅为19.42亿元,在债务覆盖上略显紧张。

12月6日,对于公司目前的大量债务压力以及项目过于集中的问题,长江商报记者向大唐地产发送采访函,但是截至发稿前,对方未予回复。

去年销售额340亿

中小房企赴港上市的队伍再添一员。

近日,大唐集地产向港交所递交招股书,拟在香港主板上市,拟募资保障旗下地产项目运行,以及偿还两笔即将到期的银行借款等。

实际上,长江商报记者注意到,这家总部位于厦门的闽系房企10年前便计划上市,然而企业随后遭遇的艰难境况使得上市计划搁浅。

2017年,大唐地产销售过百亿,开发规模位居全国行业排行第105名。2018年是大唐地产的跨越之年,大唐以340亿的销售额位列全国房企77名,进击全国房企百强。

公开资料显示,大唐地产的主要收入来自物业开发及销售,母公司是福信集团。营收方面,据招股书显示,2016年-2019年上半年(以下简称报告期内),大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元;相应的净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及3.69亿元;同期,公司毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。

目前,大唐地产的业务范围主要布局海西、北部湾、京津冀及长江中游4大经济区。据诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,2016-2018年间,大唐地产流量销售金额从86.1亿元跃居308.6亿元。

广西成业绩主力

长江商报记者注意到,大唐地产的项目相对集中。

招股书显示,这快速增加的销售额主要来自于福建漳州、广西南宁、天津三地项目的贡献。2016-2018年间,上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%。

此外,截至今年9月底,广西单个省份的土地储备在公司土地储备总量中的占比达35.3%。可以说,广西南宁正成为大唐地产的发展核心,此前在2018年,公司仅在南宁市销售可达到100.36亿元,占比公司当年总销售金额的三分之一。

截至2019年9月30日,公司在广西南宁市拥有20个项目(含联营、合营),土地储备309.68万平方米,占公司土储总量39.76%。克尔瑞数据显示,今年上半年,大唐地产南宁城市公司实现71.34亿元流量金额、62.36万平方米的流量销售面积,位列南宁房企流量榜首位。

业内人士分析,大唐地产把大量项目压在少数几个城市,有可能会造成较大的去化压力,导致企业资金压力上升,负债增加,其抗风险能力将在局部市场调整的情况下面临考验。

对于为何选择将中西部作为主要增长区域,财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时说道,“对于中小房企来说,上市或许可以打通融资渠道,改善财务结构,这也是大唐地产为何冲击上市的原因,此外,对于南宁还有北部湾这些地方的地价不算高,城市友好度还不错,成长性很快,可以快速拿地、快速开工、快速销售,城镇化的增长处于比较高速阶段。”

大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开表示,未来三年将冲击500亿元销售目标。到了今年,目标再次升级为“三年冲千亿,进入全国房企50强”。至于整体的规模增长,目标则是三年内每年50%左右的复合增长率。

根据观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单,2019年1-11月,大唐地产的销售金额为316.7亿元,排名第78位。

在各地调控力度不减的背景下,严跃进表示:“由于房地产市场周期在调整,各地又出台限价政策,大唐地产如果按照目前销售节奏,想要在短短三年飞跃至千亿,恐怕有不小难度,这对公司的土地储备、运营模式、现金流和人才等都是极大的挑战,此外,一些房企负债压力过高,容易被监管层监管,尤其是在防范化解金融风险的这两年,对于负债数据监管更为严厉。”

千亿目标被指难实现

事实上,在经历高速扩张后,与其他中小型房企一样,大唐地产同样难逃高负债的窠臼。招股书显示,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元。

同时,在报告期内,大唐地产净负债比率连续三年超过400%,分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。截至今年6月底,该房企净负债率达到185.6%,远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负债率水平。

截至2019年6月末,大唐地产的借款总额达到75.98亿元,一年内应偿还的借款约为17.3亿元,一至两年内应需偿还的借款约为31.69亿元;同期,大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元。可见,公司在债务覆盖上略显紧张。

记者注意到,大唐地产也在招股说明书中也表示,公司目前有大量债务,并可能在未来产生额外债务,这可能对公司财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

因此,大唐地产在披露募资用途时,明确提到了用于偿还部分计息银行借款,其中一笔按固定年利率9%计息及于2022年6月到期,还有一笔银行借款按固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期。

值得一提的是,招股书显示,2016-2018年,大唐地产经营活动产生的现金流净额分别为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元,今年上半年,大唐地产经营活动产生的现金流净额为29.5亿元。

对于现金流由负转正,大唐地产在招股书中表示,现金流的增加主要由于公司合约负债增加了31.78亿元,而合约负债的增加主要是公司收取客户的预售垫款增加所致。

目前,千亿销售目标压顶的大唐地产,近期在积极补充土储。今年11月5日,福建漳州出让3宗地块,大唐地产6.07亿元竞得两宗,其中一宗是大唐地产和恒盛联合拍下;10月11日,大唐地产以总价约2亿元拿下广西南宁一商住地块。

(责任编辑:殷俊红)