城市研究 | 郑州篇:郑州楼市未来走向,就看这三点【第66期】 -
2019-11-03   来源:未知 作者:搜楼网  

郑州(楼盘)地处中原之腹,历史上五次为都,作为中原城市群的单核心城市各方面发展潜力巨大。而聚焦到郑州楼市,本文要从“   短期看政策,中期看土地,长期看人口”三点入手,分析郑州楼市后续发展潜力。   政策   房价稳定,短期内政策加码可能性较小

2019年是独具特色的一年,国家在保持房住不炒的前提下因城施策,市场太冷放水松一松,太热加码压一压。
  2019年是独具特色的一年,国家在保持房住不炒的前提下因城施策,市场太冷放水松一松,太热加码压一压。   由于郑州房价涨幅在全国排名比较靠后,一直处于稳中有升的势态,所以政策比较稳定,短期内在保持房价健康发展的情况下加码可能性较小。   而且由于市场稳定,郑州在全国城市中相当于 “非重点监管”的好学生,因此其“向人才定向放水”的空间较大——毕业生可直接落户,同时免2年社保要求直接买房。这对于广大当地人才的吸引力极大,自17年底推行后极大的支撑了郑州楼市需求。
城市研究 | 郑州篇:郑州楼市未来走向,就看这三点【第66期】
土地   预计年末土地放量,未来外地房企土拍机会增加   根据郑州国土局供应计划显示,2019年郑州计划供应住宅用地1542万平,截至10月底推出住宅用地1496万平,按照历年土地双倍供应的习惯,预计年末还会有很多土地推出。从另一个角度看,郑州逐年增加的宅地供应,也显示出政府对未来当地楼市的信心。
郑州有一个最大特点就是
郑州有一个最大特点就是待改造城中村较多,而且是前期由开发商垫资进行拆迁和安置区的建设,那么自然后期招拍挂竞买也是这家开发商“理所应当”的以较低价格获取。   这种环境下,“抢地”提前到了开发商与政府及村民商谈环节,本土房企的优势自然不必多说,土地逐渐集中到本土房企手下,这也是郑州房地产市场较为封闭的一个原因。同时也造成了看起来推出土地很多,但其实都已“名花有主”的窘境,而随着新任书记上任,开始有意改善土地市场的这种竞争环境,土地竞拍更加透明化,外来房企的机会也会相对变多。   全国性标杆企业碧桂园、万科入郑时间并不算长,但成绩已后来居上,1-9月销售额紧追榜首正商集团,未来郑州TOP3的业绩比拼将愈发激烈。同时,河南一哥建业集团重返郑州的计划可能也会更加艰难,目前与排在其前面的康桥集团、融创中国、永威置业差距还较大,不知胡老板在河南积攒多年的口碑,能否让郑州人民为他的回归买单呢?   人口   3个渠道人口流入置业,楼市长期需求有支撑   要说河南省的,一定少不了“人口大省”,郑州作为省会更是源源不断的吸引省内地级市人口流入。根据河南省统计局发布2018年河南人口发展报告显示,郑州市常住人口1014万人,首次跨入千万人口城市行列,也超过南阳(楼盘)市成为河南省常住人口最多的城市。   根据郑州市公安局治安支队发布的数据, “十二五”期间,郑州市是全省人口净流入地区,净流入人口达185万,外省流入河南人口中的63%左右流入到郑州市,省内流动人口中的76%左右流入到郑州市。   大量流入的人口推动郑州楼市主要有三个渠道:   地级市人口入郑置业、人才在政策优惠下置业、外来人口投资。   1   2019年年中河南省地级市地王频出,5月22日到7月2日,大概40天的时间,洛阳(楼盘)、开封(楼盘)、新乡(楼盘)等地共爆地王10个。未来地级市房价随着地价水涨船高,与郑州房价的差价不断缩小,省内人口入郑置业的吸引力更进一步,如正商湖西学府、碧桂园天麓、绿都澜湾等项目都是极具性价比的。   2   郑州有58所高等院校,在校学生达118万人,在人才政策的激励下每年至少有十余万毕业生留在郑州,同时毕业生购房优惠政策大力推动了住宅去化。   3   放眼于省外,郑州对人口的吸引力也不容忽视。如今郑州“米字型”高铁已经成形、郑州国际机场在国际贸易中发挥重要位置,随着各项利好逐步落地,郑州作为中原核心特大型城市的作用越来越明显,开始不断吸引外来人口进驻,同时外地炒房客也开始盯上郑州中心城区等价格洼地、价值高地,如北龙湖金茂府、融创东原壹号院就比较具有吸引力。   最后,关于郑州楼市总结,一个字——稳,两个字——人多,三个字——我看行!